MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TRONG HƯỚNG DẪN VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Ngày 23 tháng 06 năm 2016, Thông tư
liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT[2] (gọi tắt là “Thông tư 09/2016”) đã được ban
hành và thay thế cho Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT[3] (gọi tắt là “Thông tư 20/2011”) kể từ ngày
08 tháng 08 năm 2016, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam.
Theo
đánh giá chung ban đầu của chúng tôi, Thông tư 09/2016 này đã có những điểm mới
tạo nhiều thuận lợi hơn cho hoạt động đăng ký thế chấp bất động sản và tài sản
gắn liền với đất, đặc biệt là đối với Ngân hàng – Bên nhận bảo lãnh.
Cụ
thể, chúng tôi nhận thấy một số điểm mới cần được lưu tâm sau đây:
1. Đăng
ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác
Tại
Khoản 2 Điều 4 Thông tư 09/2016 đã quy định: “Việc đăng ký thế chấp quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này
bao gồm các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác”.
Chúng
tôi nhận thấy rằng, sự khác biệt trong quy định mới này là việc xác định rõ
ràng rằng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự không chỉ của bên thế chấp mà còn áp dụng cả trường hợp
của người khác – chẳng hạn bảo đảm nghĩa vụ của bên vay.
Thực
tế trước đây, một số hợp đồng thế chấp này đã bị Văn phòng đăng ký đất đai từ
chối đăng ký, thậm chí Tòa án một số nơi đã tuyên bố hợp đồng thế chấp này vô
hiệu do cách hiểu hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của
người khác thực chất là hợp đồng bảo lãnh, mà theo Luật Đất đai 2013 thì không
quy định biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Do đó, hiện nay vướng mắc
và rủi ro này của tổ chức tín dụng cơ bản đã được giải quyết.
2. Đăng
ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư
09/2016 đã quy định: “Tài sản gắn
liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành
trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong
quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất
là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương
lai, bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành
trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá
nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng
trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
d) Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng
khác;
đ) Rừng sản xuất là rừng trồng,
cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên
thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời Điểm ký kết hợp đồng thế chấp.”
Chúng tôi nhận thấy rằng, với định
nghĩa khái niệm Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lại như trên, thì
các tổ chức, cá nhân đã được quyền đăng ký thế chấp đối với: (i) Dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) nhà ở hình thành trong
tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; và (iii) nhà ở hình thành trong
tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Thực tế trước đây, việc thế chấp
và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ áp dụng đối với tổ chức,
cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn để mua chính nhà ở đó. Tuy
nhiên, pháp luật không quy định cụ thể việc áp dụng đăng ký thế chấp này đối với
một số hình thức khác như: dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc
nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án của chủ đầu tư, nhà ở hình thành
trong tương lai xây dựng trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Chính điều
này đã gây vướng mắc và hạn chế quyền tiếp cận vốn vay của tổ chức, cá nhân khi
có nhu cầu đăng ký đối với loại tài sản nói trên.
3. Chuyển tiếp đăng ký thế chấp
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
Tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư
09/2016 đã quy định: “Việc chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản
phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện đối với các trường hợp sau
đây:
a) Người yêu cầu đăng ký đã đăng ký thế chấp quyền
tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Người yêu cầu đăng ký đã đăng ký thế chấp quyền
tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký
thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành (đã được
nghiệm thu đưa vào sử dụng).”
Ngoài ra, việc chuyển tiếp đăng
ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện đồng
thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trường hợp đã thực hiện thủ tục
chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này, bên thế chấp và
bên nhận thế chấp không phải ký hợp đồng thế chấp mới hoặc phụ lục hợp đồng thế
chấp để bổ sung tài sản thế chấp.
4. Phân
biệt đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và
đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành chưa được chứng nhận
quyền sở hữu
Tại Điều 21, 22 và 23 Thông tư
09/2016 đã quy định phân biệt rõ ràng việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với
đất hình thành trong tương lai và đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất đã
hình thành chưa được chứng nhận quyền sở hữu.
Chúng tôi nhận thấy rằng, đã có sự
phân biệt rõ ràng trong khái niệm và thủ tục đăng ký thế chấp tài sản gắn liền
với đất (i) hình thành trong tương lai và (ii) đã hình thành chưa được chứng nhận
quyền sở hữu. Thực tế trước đây, các tài sản gắn liền với đất đang trong quá
trình xây dựng hoặc đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu đều
được đăng ký thế chấp dưới dạng tài sản hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Thông tư 09/2016 cũng đã
có những sự thay đổi so với Thông tư 20/2011 về hồ sơ và thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cụ thể
như:
·
Hướng dẫn cụ thể hơn về một số trường hợp đăng
ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký quy định tại Điều 24 Thông tư 09/2016;
·
Bổ sung phương thức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đường bưu điện và qua phương
thức đăng ký trực tuyến quy định tại Điều 7 Thông tư 09/2016;
·
Sửa đổi quy định về thời điểm đăng ký, theo đó
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể
từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính hoặc
Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai quy định
tại Điều 31 Thông tư 09/2016.
